消费基础设施信托基金发展提速

2023-03-30 富美财经 浏览量:

近日,中国证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》,提出四方面12条措施,进一步推进REITs常态化发行工作。同日,国家发展改革委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报推荐工作的通知》,从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率,促进基础设施REITs市场平稳健康发展。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来,各项工作平稳有序推进,市场认可度较高,运行总体平稳,达到预期目标。据证监会有关负责人介绍,截至2023年2月末,已上市REITs25只,募集资金超过800亿元,项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型,形成了一定规模效应、示范效应。

此次两个《通知》最大的亮点在于,明确将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。提出研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时要求,项目发起人(原始权益人)应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体,不得从事商品住宅开发业务。

“公募REITs试点范围拓展至消费基础设施领域,将对扩大内需、提振消费起到积极作用。”中信证券首席经济学家明明表示,线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻,将相关消费类基础设施纳入试点范围,有助于引入社会资本参与线下消费场景投资,通过打造消费者喜爱的线下消费空间进而增加居民消费。对于REITs市场而言,新类型REITs的发行上市能够推动市场持续扩容增类,丰富投资者可投标的,推动REITs发展行稳致远。

在项目收益率方面,此次分类调整了产权类、特许经营权类项目的收益率。申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目,基金存续期内部收益率(IRR)原则上不低于5%;非特许经营权、经营收益权类项目,预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

业内认为,项目收益率的微调有助于推动更多资产满足申报条件,能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。“产权类REITs的净现金流分派率原则上不低于3.8%,较历史要求降低了0.2个百分点,却仍高于当前上市的产权类REITs市值对应当年度预期现金分派率水平,增加了可能准入市场的优质产权类资产数量。”中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪分析,同时,监管部门改以基金存续期IRR为原则要求经营权类项目,适当考虑了经营性类项目期末残值低的现实。

为落实中央“房住不炒”要求,此次充分考虑保障性租赁住房的保障属性,鼓励更多保障性租赁住房REITs发行,首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目,当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元,可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。“各地保障性租赁住房的总体规模偏小,将保障性租赁住房的最低首发评估净值要求下调到8亿元,有助于更多保障性租赁住房项目登陆市场。”明明表示。

值得一提的是,此次还切实提高了项目申报推荐效率。国家发展改革委优化项目推荐流程,明确将在5个工作日内做出受理或不予受理反馈,在项目正式受理3个月内完成项目推荐。证监会进一步完善审核注册机制,优化审核注册流程,明确大类资产准入标准,完善发行、信息披露等基础制度。明明表示,对REITs发行的全生命周期做出相应指导和要求,有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持,进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。

“在各方共同努力下,初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。”证监会有关负责人表示,下一步,证监会将会同国家发展改革委等有关部门,深入贯彻党的二十大精神,围绕建设中国特色现代资本市场,着力推进REITs常态化发行,实现质的有效提升和量的合理增长,充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低企业杠杆率的重要作用,走好中国特色REITs市场发展之路,更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

为你推荐