新开楼盘新房开盘(3批次部分过会名单曝光刚需+改善+豪宅发力的新房市场发生了啥)

从今年第一季度上海楼市的表现来看，购房者能明显发现打新热度上升，置业难度愈发加大！

当不少小伙伴又开始吐槽买房体感变差时，各大新盘已纷纷开盘售罄，认购屡屡破200%！

似乎上海楼市刚需、改善、豪宅一同发力，意料之中的好上加好，意料之外的触发积分！

归其原因，我们是否有察觉是新房供应出现变化

或许在无形中供应量已经在变少了？

事实上，今年新房供应节奏并不慢：

2月6日，1批次

3月14日，2批次

昨日三批次部分新盘过会名单曝光！预计下周公示！

我们不难发现，每批次新房的供应量不大，对比去年2023年前两批次供应均有明显下降：

相比同期同批次，少了约40%左右！如果今年整体市场都按这种模式走下去，整年的供应量将处于减少的状态！

虽然1/2批次新房“素质”都不错，各大期待已久的红盘频出，但想买新房的人还是那些人，人没少！货少了！想上车更好的房子难度系数肯定上升。

量少质优！使得认购市场高潮迭起！

这点翻看“1、2批次触发积分占比+平均裸分”便能发现端倪：

1批次触发积分制占比明显高于去年！

*二批次采取的是已认购的22项目进行分析

另外未开启认购的世纪前滩·天御、瑞仕云曜璟庭...预计2批次触发积分制占比将稍微提高一点！

今天就跟着1/2批次新盘认购+开盘情况，近一步感受买房人的“猛烈出击”！

一、“千人摇”见怪不怪！“日光盘”屡见不鲜！

——五盘认购破千！

截止发稿，2批次29盘仅剩6盘尚未认购官宣！当前触发积分制仅4盘；

1批次25盘，14盘触发积分！

笔者查阅了1/2批次触发名单，光看认购率6盘超200%、5盘超300%、2盘超500%！

其中，天汇玺、象屿招商公园1872（南）、华发古美华府、蟠龙府二期、华发半岛华庭5盘超1000组+认购组数参与摇号！

而这些都是上海新房市场久违的数字了。

——“日光盘”层出不穷，未触发积分同样开盘售罄！

简单列举几个：

当然，不仅存在于触发积分制新盘！

未触发积分新盘同样日光！市场表现同样给力：

1，嘉定马陆，金地西郊悦章二期

前期均未触发过积分，一方面此次推盘套数少仅72套房源，另一方面，或受同板块高认购越秀保利嘉悦云上的影响，此次全部售罄。低积分想上车马陆，可以关注项目前期还有续销房源。

2，杨浦滨江，缦云上海

项目首批182套房源，吸引着众多客户青睐，认购率超过180%，未触发积分制。作为一个总价约1600万起步的项目，据悉在前70号前仅1位弃号，大家几乎盯着约150平的入门户型！299号选手入场时仅剩最后一套房源！

虽然入市之时，不少小伙伴都看不上杨浦滨江，吐槽城市界面差，规划看不见，实力证明一切，其清盘速度相当闪电了。‍‍‍‍‍‍‍‍

3，宝山顾村，保利和颂

由于自身强有力的性价比优势，使得首批365套房源全部售罄！

二、当红热盘！让低分选手“捡了宝”！

想必大家知道谁是案例：

唐镇，华发半岛华庭

今年认购最为火爆的一位种子选手！项目于3月21日开盘，335套房源，最终认购1652组，入围分75分！

经过首开选房，最终622组入围客户选完后，还剩余19套低楼层房源，整体去化约95%。最终在第二天小筹95号清盘。

当时，网上就出现了不少50分+买进华发半岛华庭的各种真实案例。

笔者想说啥，高分盘“弃号率”更高，尤其是在浦东，低分选手运气好真的谁说没机会了！

这次华发把这个盘的分数推到了一个高水平，高分选手不是刚需购房者对于低楼层还是有一定顾虑。

但对于真正需要TA的人，即便是低楼层或者需要支付更多的毛爷爷，人家都觉得买到手才是最棒的，反正理论上来说已经ZHUAN了！

在近两年整体楼市下行的情况下，项目周边成交价稳站了10万/㎡+，如今出现11.3万的成交！唐镇“事业线”真不错！

对于还想继续冲唐镇的朋友，接下来的选择等待华发半岛华庭后期加推，对面安高申宸院，这俩盘热度会颇高些，积分相对也高！

再者，浦发唐城二期近期也有点消息露出，感兴趣可以看看，中等积分比前两位来的友善些。

*唐镇更多置业攻略欢迎点击查看复习贴！

三、部分新盘相比前期积分高出10分+！赢在套数少+性价比高！

代表人物1：嘉定马陆的越秀保利嘉悦云上

最新入围分66.94分，比其上一期高出10.74分，涨幅约19%。

项目火到能想象到，但积分这么高还是略有意外！

66.94分？在刚需盘中笔者只想到了宝山杨行的四季都会了！

同样地铁盘！同等价位段！

嘉悦云上脱颖而出肯定不仅是地铁盘这么简单，TA算是马陆地铁盘中，更靠近宋校的一个，虽然新房不承诺学区，但“就近原则”希望还是有的。

而且，项目周边配套资源即便算不上优秀，但满足日常所需不是问题，再加一分！

积分高关键出在套数上，仅177套！稀缺供应，拉高不少分数。

对于积分不够高的朋友也不用担心，总规划量1824套的TA，加推房源已爆料于三批次过会！感兴趣的小伙伴可以提前关注了！

代表人物2：松江泗泾，泗水和鸣

最后20套稀缺房源，最终入围分，76.6分！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

作为500万左右，这个积分完全是天花板级别，同时也是泗泾多盘中成绩更为优异的一位！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

高分原因很简单，套数少！现房！价格低！‍‍‍‍‍‍

前两个原因就不用多说了，价格低：均价4.6万！对比旁边的5.4万、星樾云栖约4.8万...性价比凸显。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

四、同项目“弃号率”出现下降趋势！

两个较为经典的案例：

——大虹桥徐泾，蟠龙府二期

去年八批次新盘于今年2.10开盘，项目二批次452套房源，612号售罄，弃号率低至26%，不足上期弃号率的一半（蟠龙府二期一批次，300套房源，弃号率高达约56%！）。

ps:二期三批次预计积分60+，也明显高于上批45.96分！

——黑马盘，公园1872

在今年一批次的表现再创佳绩，南地块加推364套房源，456号就售罄，弃号率低至20%。相比前几期弃号率基本在40%以上。

1批次，312套，弃号率约40%；

2批次，356套，弃号率约48%；

3批次，192套，弃号率约60%；

4批次，364套，弃号率约20%；

另外，北区首批次144套房源，吸引了800组客户认购，认购率超550%，且积分更是5次入市中最高的，63.7分，开盘当天同样在2个小时快速清盘。

值得一提的是，公园1872北区还有359套房源，此次更有3房新户型！

说到弃号，笔者还是那句话，请珍惜每一次摇到靠前的号码，并不是每次都有这样的机会。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

五、部分新盘超预期表现！

1，松江新城，星樾云栖终触发积分！

松江新城那块一直也没有触发积分新盘脱颖而出！此次TA终于亮了！

自从有了9号线的加持，泗泾都拥有非常醒目的标签，3站七宝（新房8.2w）、6站漕河泾（新房11.4w）、9站徐家汇。

和刚才泗水和鸣有异曲同工之处，4.82万/㎡的中国铁建星樾云栖，性价比摆在那！

笔者认为，项目二期相对一期成绩出彩：

一方面从供应量来说，一期484套，二期仅210，一半都没有；

另一方面，实地去过的小伙伴会发现，项目紧邻上外云间，这所比肩松江二中的学校，师资力量非常优秀。

而且，一期没有的大户型产品，二期也拿出了60套约140平4房，这个面积段在时间同板块还是相对少见的。

2，松江印象城旁，不温不火的中骏、首创后， 龙湖御湖境 开盘去化约9成！

光这个成绩旁边邻居看的羡慕一脸！

其实，项目在前期蓄客就做了不少，光龙湖的品牌足够吸引大波人群！

当时我们都在静等看看龙湖是否会触发积分，结果是没有！

但最后开盘成绩还很不错！共计300套房源，均价58468元/㎡，有效认购306组，去化9成！

其实，今天笔者列举了不少2023年一季度新房市场出现的想象，在此有几点置业建议：

1.买新房摇号，心态要好，买到真正适合自己的，注意是适合！

2.根据自己的积分要求选择优质热门板块，自己做好功课，心里有答案，这个上不了，接下来冲哪个...

比如，我心仪地铁盘，嘉悦云上分高没入围，金地西郊悦章也可以看看，不触发积分不等于盘不好，说过很多遍了，自己甄别！周边地铁、资源配套都是大概率差不多的。

3.低分想捡漏高分盘，看运气，对仅剩存在劣势房源有度！自己要能接受！

比如，华发半岛华庭就仅1楼，但自己很重视采光？这个就不委屈自己了，放弃吧，免得心里难受。

4.等待下批次更好的新盘推出！

目前预计3批次新盘将有望在4月上旬入市，有心仪的小伙伴抓紧提前关注！

笔者附上房万排摸三批次待入市名单！仅供参考！