乌鲁木齐房产(乌鲁木齐楼市的危机，昂贵的乌鲁木齐房价与乌鲁木齐市楼市的潜力)

乌鲁木齐市是新疆最大的中心城市，是西北地区重要的区域中心城市之一，更是面向我国面向中西亚区域重要的国际商贸中心城市。

随着经济的发展，大量的人口流向乌鲁木齐市，现在乌鲁木齐市的常住人口总量已从十年前的311万人攀升到现在的407万人。

巨量的人口涌入乌鲁木齐，推动了乌鲁木齐的城镇化，推动了这乌鲁木齐房价连续几年的持续性攀升。

在部分群体的眼里，乌鲁木齐的房价算是昂贵的房价，甚至还存在高房价的楼市危机。

乌鲁木齐的房价贵与不贵，或许不同的群体所得到的答案也会有所不同。

作为西北地区重要的中心城市之一，相比于西安、兰州，乌鲁木齐的房价不算贵。

以二手房平均房价为例，乌鲁木齐的二手房平均房价大约为0.88万，西安市的二手平均房价平均大约为1.78万，兰州市的二手房平均房价大约为1.21万。

以新房平均房价为例，兰州市的新房平均房价大约为0.93万，西安市的新房平均房价大约为1.75万，乌鲁木齐的新房平均房价大约为0.91万。

由此可见，乌鲁木齐与西北同等重点城市房价相比的确不算高。

乌鲁木齐楼市的平均房价在全国300座可统计的中心城市当中，也只是处于第92位。

与乌鲁木齐房价差不多城市，主要有：江西九江市、山西晋城市、河北承德市、甘肃天水市、山东济宁市、安徽铜陵市、湖北襄阳市。

乌鲁木齐市与这些城市比较，城市能级要高的太多，城市的优势要多的太多。

在过去的2023年，乌鲁木齐共完成经济总量3,893亿元，这样的经济总量在西北五大省会级城市当中名列第2位。

乌鲁木齐市的经济总量在全国百强城市当中名列第76位，就算按照当地常住人口总量平均折算，乌鲁木齐市的人均经济总量大约为9.79万元。

乌鲁木齐的人均经济总量在西北五大省会级城市排名当中处于第1位，远高于西安市人均经济总量8.73万元。

由此可见，乌鲁木齐的经济发展水平实际上是在西北五大省会级城市当中，其实是处于相当领先的位置。

在城市化发展的进程中，都会有一部分低收入的群体，在这部分群体的眼里，乌鲁木齐的楼市房价的确算是昂贵的房价。

但以经济角度判定，乌鲁木齐的房价或许还存在很大的发展空间，乌鲁木齐楼市或许也算上是西北重点城市的价格洼地与价值洼地。

通过多年城镇建设，现在乌鲁木齐市的城镇化率已经达到了96.1%以上，可以说现在的乌鲁木齐已经成为了一座繁华的西北大都市。

乌鲁木齐市常住人口最多的区域是新市区，新市区也就是高新技术开发区，这个区域的常住人口总量高达101万以上。

新市区的管辖面积大约只有57.07平方公里，按照人口密度折算，这个区域的人口密度高达每平方公里1.77万人。

这样的人口密度就算放在全国四大一线城市，也基本只有一线城市的核心区才可一较高下。

沙依巴克区、天山区、水磨沟区、米东区、头屯河区的常住人口也是非常多，这些区域的常住人口总量分别达到了80万人、65万人、55万人、51万人、42万人。

在这些区域当中，除米东区的管辖面积非常大，其他区域的管辖面积均很小，侧面反映到乌鲁木齐市的常住人口的确相当的集中。

另外，地域广阔的乌鲁木齐县及达坂城区常住人口分别为7万人和3万人。

由于各大区域人口基数不同，对楼市的需求量也不同，所以各大区域房价也存在一定的差距。

乌鲁木齐房价最高的主要是天山区，天山区的二手房平均房价大约为1.02万，新房的平均房价大约为1.2万。

天山区的管辖面积大约为47.31平方公里，但这个区域的人口密度高达每平方公里1.38万人。

由此可见，天山区这座城市房价为何会这么高，土地资源的稀缺，也让这座城区的楼面价逐渐攀升。

水磨沟区与新市区的房价差不多，目前水磨沟区二手房平均房价大约为0.89万，新房的平均房价大约为1.08万。新市区的二手房平均房价大约为0.88万，新房的平均房价大约为0.97万。

新市区的管辖面积不大，水磨沟区的管辖面积更小，整个区域的管辖面积大约也只有10.76平方公里，这个区域的人口密度高达每平方公里5.4万人。

巨量的人口聚集在这么小的一个城区，自然而然楼市的房价就不会太过便宜。

在乌鲁木齐市的核心城区当中还有沙依巴克区，这个区的二手房平均房价大约为0.84万，新房的平均房价大约为0.77万。

沙依巴克区也是乌鲁木齐市管辖区域较小的一个城区，这个区域的管辖面积大约也只有38.6平方公里，人口密度高达2.08万人每平方公里。

除开这些地方房价较高外，米东区的房价算是比较低廉的房价。

毕竟米东区的管辖面积较大，这个区域二手房的平均房价大约为0.64万，新房的平均房价大约为0.74万。

在乌鲁木齐市近郊区及县级城市当中，头屯河区的房价比较高，这个区域的新房平均房价基本处于0.82万左右，二手房的平均房价更是达到了1.03万左右。

乌鲁木齐县及大阪城区的楼市房价也不算低，这些区域的二手房与新房平均房价基本处于0.8万左右。

从乌鲁木齐县楼市房价的分布可以看出各大区县新房房价差距不是太大，侧面反映到各大区县呈均衡化发展的态势。

为了应对更多的外来人口流入到乌鲁木齐市，这座城市的房地产开发投资更是一浪接一浪。

这座城市房价持续性攀升其实是一种必然，经济发展越来越好，人均收入越来越高，当地居民对衣食住行品质的需求也越来越高。

现在的乌鲁木齐市拥有民用车汽车保有量超过了139万辆，其中私家车就达到了110万辆以上。

快速富裕起来的乌鲁木齐人，更是把目标看向居住品质与居住环境，这几年乌鲁木齐市的房地产大开发，也让大量的知名品牌落户这座城市。

可选择的余地很多，大量的先富裕起来的家庭，更是注重城市的大平层、高品质的物业。

这几年乌鲁木齐的综合实力不断变强，整个区域的居民存款余额超过了4,200亿元。

现在的乌鲁木齐市拥有各类上市公司超过了31家，乌鲁木齐已经成为了西北地区重要科创中心城市。

以更长远的眼光看乌鲁木齐的楼市，未来乌鲁木齐各大城区仍然会面临大量的人口流入，这片区域的楼市固定资产价值也会随着经济的发展而稳步攀升。

乌鲁木齐作为西北五大省会级城市之一，本身城市能级高，但房价放在西北五大城市去比较，也是处于偏低的位置。

以全国所有省会城市房价为衡量标准，乌鲁木齐的楼市房价极具性价比。

在这座城市安家置业的成本更低，在这个城市创业及工作的收入不低，在这个城市生活的幸福指数非常高。

相信未来的乌鲁木齐市会越建越好，期待乌鲁木齐市的再次蝶变，相信乌鲁木齐市各大城区的楼市仍然具有一定的发展潜力。

个人观点，仅供参考。